Pytanie czytelnika:
W zeszłym roku moi rodzice wykupili mieszkanie od gminy, teraz zamierzamy ten lokal wynająć , będzie w nim prowadzony zakład fryzjerski. W budynku działa wspólnota mieszkaniowa, jakie formalności muszę załatwić?
Odpowiedź:
Wynajem lokalu mieszkalnego na prowadzenie usług fryzjerskich wiąże się ze zmianą sposobu jego użytkowania, dlatego konieczne jest dopełnienie formalności architektoniczno – budowlanych.
W pierwszej kolejności należy jednak mieć na uwadze, że decyzja o tym może mieć negatywne konsekwencje finansowe dla rodziców Czytelniczki. Choć nie wynika to wprost z postawionego pytania, to należałoby domniemywać, że lokal ten został wykupiony na preferencyjnych warunkach, czyli w trybie bezprzetargowym, co z kolei wiąże się ze znaczną bonifikatą, w przedział 70 – 98 procent jego wartości wyliczonej na podstawie operatu szacunkowego.
Jeżeli tak jest w istocie, to mimo przeniesienia własności nieruchomości, trzeba się liczyć z pewnymi ograniczeniami – w przeciwnym razie, w razie ich niedotrzymania gmina może wezwać nabywcę do zwrotu tej bonifikaty.
Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami „jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu”.
W świetle cytowanego powyżej przepisu zmiana sposobu korzystania z lokalu mieszkalnego na zakład fryzjerski przed upływem pięcioletniego okresu od daty wykupu może skutkować tym, że rodzice zostaną wezwani do zwrotu bonifikaty, dlatego też należy się liczyć z negatywnymi konsekwencjami takiej decyzji.
Odpowiadając natomiast na postawione pytanie: urządzenie zakładu fryzjerskiego w lokalu mieszkalnym wiąże się ze zmianą sposobu jego użytkowania, dlatego właściciel ma obowiązek dopełnić formalności wynikających z przepisów prawa budowlanego.
Art. 71 ust, 2 stanowi, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi właściwemu organowi, którym zgodnie z art. 82 prawa budowlanego jest organ administracji architektoniczno – budowlanej i instancji – starosta lub wojewoda.
Do zgłoszenia należy dołączyć dokumenty, o których mowa w tym przepisie, w tym ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności. W razie konieczności organ może w drodze postanowienia nałożyć na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia brakujących dokumentów z zakreślonym terminie – w razie niedopełnienia formalności – organ wyda decyzję, mocą której wyrazi sprzeciw, co uniemożliwi dokonanie zmiany.
Należy też pamiętać, że złożenie pełnej dokumentacji nie oznacza, że działalność w lokalu będzie można prowadzić, ponieważ organ może wnieść sprzeciw w następujących przypadkach:
- zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – wtedy rozstrzygniecie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę,
- zmiana narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
-zmiana może spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, warunków zdrowotno – sanitarnych, ewentualnie wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
Zgłoszenie winno być dokonane przez zamierzoną zmianą sposobu użytkowania, a zamiana może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od daty zgłoszenia, właściwy organ nie wniesie sprzeciwu, który, przyjmuje postać decyzji.
Dokonanie zgłoszenia już po fakcie, czyli po zmianie sposobu użytkowania nie wywołuje skutków prawnych i każda nielegalna zmiana traktowana jest jak samowola budowlana.
Ponieważ w budynku działa wspólnota mieszkaniowa, to należy zauważyć, że zmiana sposobu użytkowania lokalu nie wymaga uchwały jej członków, kwestia ta leży poza sferą jej zdolności prawnej, innymi słowy: właściciel nie musi występować do wspólnoty o zgodę.
Oczywiście przebudowa nieruchomości związana ze zmianą sposobu użytkowania, jak np. wybicie lub powiększenie okien, drzwi zewnętrznych ingerencja w przewody kominowe nie może mieć miejsca bez uchwały.
źródło:
Portal Informacyjny Zarządca
