I CSK 177/07
I CSK 177/07
Wyrok z dnia 8 sierpnia 2007 r.
Sąd Najwyższy
Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący)
Sędzia SN Antoni Górski (sprawozdawca)
Sędzia SN Barbara Myszka
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Aleksandra P. przeciwko "I." S.A. w W. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 8 sierpnia 2007 r. skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 1 grudnia 2006 r.
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Powód Aleksander P. wnosił o zasądzenie od pozwanej "I." S.A. w W. kwoty 72.760 zł tytułem naprawienia szkody poniesionej na skutek odstąpienia przez pozwaną od umowy realizacyjnej z dnia 3 września 2003 r. na wybudowanie lokalu mieszkalnego.
Wyrokiem zaocznym z dnia 28 października 2004 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględnił powództwo, jednakże na skutek sprzeciwu pozwanego od tego orzeczenia uchylił je i powództwo oddalił, ustalając, że w dniu 2 lipca 2003 r. Aleksandra Z.-T. zawarła z pozwaną pisemną umowę realizacyjną na wybudowanie i sprzedaż jej lokalu mieszkalnego nr 58 o pow. 154,2 m2 w budynku przy ulicy W. za cenę 560.000 zł. Termin wykonania umowy ustalono na dzień 15 sierpnia 2003 r. W dniu 11 lipca 2003 r. sporządzono aneks, zgodnie z którym kupującym, obok Aleksandry Z.-T., będzie powód i jego siostra Anna P. W aneksie ustalono wartość brutto mieszkania na 6.000.000 zł, przy czym zapłatę tej kwoty rozłożono w ten sposób, że Aleksandra Z.-T. miała zapłacić kwotę 185.000 zł, a rodzeństwo P. kwotę 315.000 zł. W dniu 2 września 2003 r. została zawarta umowa realizacyjna dotycząca sprzedaży przez pozwaną Aleksandrę Z.-T. i powodowi wspomnianego lokalu, przy czym termin zakończenia budowy ustalono na dzień 30 listopada 2003 r.
Tytułem zaliczki na cenę lokalu Aleksandra Z.-T. zapłaciła kwotę 140.000 zł, a powód kwotę 120.000 zł. Zapłata pozostałej części ceny miała nastąpić do dnia 26 września 2003 r., z tym że na Aleksandrę Z.-T. przypadała kwota 145.000 zł, a na powoda kwota 195.000 zł. W umowie zastrzeżono, że jeżeli jedna z kupujących osób lub osoba przez nią wskazana nie uiści w tym terminie przypadającej na nią części należności, druga z nich ma prawo nabyć prawo do całości lokalu, jeżeli zaś obie kupujące osoby nie wywiążą się z umowy, kwota dotychczas wpłacona przez Aleksandrę Z.-T. będzie traktowana jak zadatek. Umowa przewidywała, że - po spełnieniu warunków finansowych - do umowy nabycia lokalu może przystąpić inna osoba wskazana przez nabywcę z umowy pisemnej. Powodowi brakowało środków finansowych, gdyż bank odmówił udzielenia mu kredytu, wobec czego postanowił zbyć swój udział Robertowi C., z którym zawarto w dniu 20 sierpnia 2003 r. umowę pośrednictwa, a w dniu 15 września 2003 r. pisemną umowę przedwstępną nabycia udziału powoda w tym mieszkaniu. Zgodnie z tą umową, Robert C. zobowiązał się zapłacić powodowi do dnia 24 września 2003 r. kwotę 145.000 zł, a resztę uzgodnionej ceny, tj. kwotę 195.000 zł, najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego nabycia udziału w lokalu. Powód od razu w dniu zawarcia umowy, a więc dnia 15 września powiadomił o niej prezesa pozwanej spółki, od którego dowiedział się, że całe mieszkanie zostało w tym samym dniu sprzedane na współwłasność Aleksandry Z.-T. oraz wskazanej przez nią nabywczyni Hanny M. Aleksandra Z.-T. złożyła w dniu 12 września 2003 r. oświadczenie, że wszelkie ewentualne roszczenia powoda w stosunku do spółki przejmuje na siebie.
Powód, zawierając umowę z Robertem C., pobrał od niego zadatek w wysokości 50.000 zł. Wobec niedojścia do skutku umowy notarialnej, musiał zwrócić mu zadatek w podwójnej wysokości, czyli poniósł szkodę w kwocie 50.000 zł. Poza tym opłacił prowizję agencji pośrednictwa nieruchomości w kwocie 6.500 zł, a także utracił zysk wynikający z różnicy pomiędzy ceną, którą miał zapłacić pozwanej, a uzgodnioną z Robertem C. w kwocie 162.600 zł, z której dochodzi zasądzenia w niniejszej sprawie tylko 10%, tj. 16.200 zł, co daje łącznie kwotę 72.760 zł.
Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 7 lutego 2006 r. oddalił powództwo o zasądzenie tej kwoty od pozwanej spółki wobec braku w sprawie podstawowych przesłanek do przypisania jej odpowiedzialności odszkodowawczej. W ocenie tego Sądu, winę za niedojście do skutku umowy sprzedaży lokalu ponosi Aleksandra Z.-T., a nie pozwana spółka, co czyni roszczenie chybionym co do zasady. Poza tym powód nie wykazał poniesionej szkody, między którą a działaniem pozwanej i tak nie zachodzi adekwatny związek przyczynowy w rozumieniu art. 361 § 1 k.c.
Apelacja powoda od tego orzeczenia została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie, który zaaprobował ocenę dotyczącą nieudowodnienia przez powoda poniesienia szkody oraz braku normalnego związku przyczynowego pomiędzy ewentualną szkodą a działaniem pozwanej, co dawało wystarczającą podstawę nieuwzględnienia apelacji.
W skardze kasacyjnej powód zarzucił naruszenie art. 6 k.c. w związku z art. 471 k.c., art. 361 § 1 k.c. oraz art. 390 § 1 k.c. i na tej podstawie wniósł o jego uchylenie oraz o uchylenie wyroku Sądu Okręgowego i uwzględnienie powództwa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Strony łączyła umowa realizatorska, w praktyce określana także jako umowa deweloperska. W orzecznictwie przyjmuje się, że jest to rodzaj umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi za ustalonym wynagrodzeniem. Deweloper odpowiada za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania na podstawie art. 471 k.c. Szkodę zamawiającego stanowi w takiej sytuacji uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 130, i z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, "Palestra" 2008, nr 3-4, s. 268).
Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że wprawdzie Sąd Apelacyjny rozpoznawał odpowiedzialność pozwanego dewelopera w ramach art. 471 k.c., ale zrobił to niekonsekwentnie. Przede wszystkim należało ustalić i ocenić, czy powód miał rzeczywiste szansę dotrzymania ustalonych terminów sfinansowania kosztów budowy, co łączyło się z perspektywą uzyskania przez niego środków finansowych w wyniku wykonania umowy zawartej z Robertem C. Jeśli perspektywa ta była realna, to pozwany ponosiłby odpowiedzialność za przedwczesną notarialną sprzedaż udziału w lokalu innej osobie, zamiast powodowi. W powołanych orzeczeniach Sąd Najwyższy zajął stanowisko, że zachodzi normalny związek przyczynowy między niedochowaniem umowy przez dewelopera a szkodą w postaci utraty wartości mieszkania, które miało być przeznaczone dla zamawiającego, pomniejszoną, rzecz jasna, o wysokość wpłat do których uiszczenia zobowiązany był zamawiający deweloperowi. Odmienny pogląd Sądu Apelacyjnego, który uznał ten związek za zbyt odległy, nie zasługuje więc na akceptację, co uzasadnia zarzuty skargi kasacyjnej naruszenia art. 471, 6 i 361 § 1 k.c.
Z tych względów na podstawie art. 39815 w związku z art. 108 § 2 k.p.c. orzeczono, jak w sentencji.