Ministerstwo Infrastruktury rozważa likwidację tzw. małych wspólnot mieszkaniowych – dowiedział się Portal Informacyjny Zarządca.pl. Problemy z podejmowaniem decyzji w kwestiach przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną są bowiem powszechne, ponieważ na mocy art. 199 Kodeksu cywilnego wymagana jest w takim przypadku zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Gdy porozumienia brak konieczne staje się przeprowadzenie procedury sądowej, a to z kolei wydłuża proces podejmowania decyzji i utrudnia prawidłowy zarząd nieruchomością wspólną.
Zwraca się przy tym uwagę na to, że intencją ustawodawcy przy wprowadzaniu art. 19 ustawy było odformalizowanie procedury podejmowania decyzji w procesie zarządzania, jednak w świetle powyższego należałoby umożliwić współwłaścicielom podejmowanie decyzji na wzór rozwiązań przyjętych w ustawie o własności lokali, co jest obecnie przedmiotem analiz.
Likwidacja małych wspólnot mieszkaniowych może być dobrą zmianą, o ile nikt nie wyleje dziecka z kąpielą, co mogłoby, np. nastąpić w sytuacji dominacji współwłaściciela większościowego, choć i na to są odpowiednie mechanizmy przewidziane w ustawie o własności lokali.
Nie można jednak zapominać o innych realnych i o wiele poważniejszych problemach, z jakimi borykają się na co dzień współwłaściciele – a tych Ministerstwo Infrastruktury nie załatwi.
Gruntownej reformy wymaga bowiem, nie tyle ustawa o własności lokali, co Kodeks cywilny – przynajmniej w zakresie regulującym tematykę współwłasności – a bez inicjatywy pracowników Ministerstwa Sprawiedliwości nie uda się zbyt wiele zdziałać.
W kontekście przemian jakie zaszły w branży nieruchomości – twór ten, rodem z epoki PRL jest mocno przestrzały. Nie przewidywano wówczas działalności deweloperskiej na taką skalę, z jaką mamy obecnie do czynienia, nikt nie brał pod uwagę, że mogą powstać obiekty stanowiące przedmiot współwłasności nawet i kilkuset podmiotów.
Mam tu oczywiście na uwadze drogi dojazdowe – przysłowiowe kukułcze jaja podrzucane nabywcom lokali we wspólnotach mieszkaniowych, ale też i garaże wielostanowiskowe.
Zarządzanie tymi nieruchomościami jest bardzo utrudnione, ponieważ zastosowanie mają tutaj anachroniczne przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, w konsekwencji przeprowadzenie remontu, czy ustalenie opłat musi zaaprobować nawet i kilkaset osób.Z kolei na dokonanie czynności zwykłego zarządu – np. na wybór firmy sprzątającej wspólną nieruchomość – zgodzić się musi większość z nich.
Jak sobie w tej sytuacji radzą współwłaściciele? Zakładają stowarzyszenia do zarządzania rzeczą wspólną, przy czym tego rodzaju twory nie mają tak naprawdę racji bytu, jednak ludzie próbują się sami jakoś organizować żeby zalegitymizować swoją działalność.
Ustawodawca niestety w tej sprawie od lat konsekwentnie milczy, co generalnie wcale nie dziwi, skoro urzędnicy Ministerstwa Sprawiedliwości nie widzieli dotychczas powodu do jakichkolwiek zmian w tym względzie, mimo że na konieczność takiej nowelizacji wskazywało przed laty nawet Ministerstwo Infrastruktury.
Anna Kondrasiuk
