Pytanie czytelnika:
jestem członkiem dużej wspólnoty mieszkaniowej, proszę o informację w zakresie przeprowadzania przeglądów technicznych budynku oraz innych obowiązków wynikających z prawa budowlanego.
Odpowiedź:
Prawo budowlane nakłada na właściciela i zarządcę obiektu budowlanego szereg obowiązków w zakresie jego utrzymania we właściwym stanie technicznym i estetycznym. Nie można dopuścić do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej, należy zapewnić spełnienie wymagań podstawowych dotyczących bezpieczeństwa konstrukcji, pożarowego, użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.
Realizacja powyższych wymagań następuje w szczególności przez dokonywanie przeglądów okresowych i usuwanie nieprawidłowości stwierdzonych w wyniku kontroli.
Kiedy wkracza nadzór budowlany
Jeżeli usterki są na tyle poważne, że mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska a w szczególności katastrofę budowalną, pożar, wybuch, porażenie prądem albo zatrucie gazem – przepis art. 70 ust. 2 prawa budowlanego wprowadza obowiązek informacyjny, tj. w takiej sytuacji kontrolujący winien przesłać kopię protokołu organowi nadzoru budowalnego (powiatowemu lub wojewódzzkiemu inspektorowi nadzoru budowlanego), który w tej szczególnej sytuacji obowiązany jest działać z urzędu i niezwłocznie po uzyskaniu informacji przeprowadzić kontrolę obiektu.
Z kolei właściciel, zarządca lub użytkownik powinien taką wadę usunąć jeszcze w trakcie kontroli, albo niezwłocznie po jej zakończeniu – gdy nie podejmie działań organ może zastosować art. 67 prawa budowlanego i wydać decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu i uporządkowanie terenu.
Usunięcie nieprawidłowości, która mogłaby zagrażać bezpieczeństwu jest obowiązkiem właściciela (zarządcy) obiektu a jej wykonanie podlega kontroli państwa dokonywanej przez upoważnione do tego organy nadzoru budowlanego.
Zarządca obiektu budowlanego – kto to taki?
Art. 62 ust. 1 ustawy prawo budowlane stanowi, że obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane kontroli przez właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego.
Należy jednak pamiętać, że pojęcie „zarządca obiektu budowlanego” zostało tutaj użyte w innym znaczeniu niż zarządca nieruchomości w ujęciu ustawy o własności lokali czy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest to podmiot, któremu przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11, czyli ten, kto posiada tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Wykłani tego pojęcia dokonał m.in. NSA w wyroku z dnia 25 lipca 2008 r., sygn. II OSK 1214/07, w którym wskazał, że pojęcie „zarządca obiektu budowlanego”, o którym mowa w Prawie budowlanym, to nie to samo, co pojęcie „zarządca nieruchomości”, o którym mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. „skoro na zarządcę obiektu budowlanego można nałożyć obowiązki przekraczające czynności zwykłego zarządu, podobnie jak na inwestora, właściciela czy użytkownika obiektu budowlanego, to umocowania prawnego dla tego podmiotu należy upatrywać w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, bowiem tylko prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane daje tak szerokie uprawnienia”.
Przenosząc te normy do realiów funcjonowania wspólnoty mieszkaniowej przyjąć zatem należy, że to właśnie wspólnota mieszkaniowa jest zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu prawa budowlanego, ponieważ przysługuje jej prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane, dlatego to na wspólnocie spoczywa obowiązek dokonywania przeglądów okresowych.
Przeglądy okresowe w lokalach
Przeglądy te obejmują m.in. instalacje, które stanowią część składową lokali i wychodzą poza zakres pojęcia nieruchomości wspólnej, jednak mimo, że wydawałoby się, że zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej tam gdzie jest cudza własność się kończy – tak nie jest. Prawo budowlane obliguje wspólnotę do przeprowadzenia kontroli okresowych również i tych części obiektu - w konsekwencji, właściciele lub użytkownicy lokali zobowiązani są do ich udostępnienia.
Jest to specyficzna sytuacja, można stwierdzić, że wspólnota ingeruje w cudzą własność w ten sposób, że sprawuje funkcję kontrolną w stosunku do właścicieli lokali w zakresie wykorzystywanej przez nich instalacji i osprzętu, jednak żaden przepis ustawy o własności lokali nie wskazuje jednak wprost na takie uprawnienie.
Art. 13 ust. 2 uwl stanowi jedynie, że na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
Pewien punkt zaczepienia można znaleźć w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z dnia 16 sierpnia 1999 r. (Dz. U. Nr 74, poz. 836, z późn. zm.). Par. 17 ust. 2 pkt. 1 stanowi, że w czasie użytkowania instalacji gazowej użytkownik lokalu powinien udostępniać lokal właścicielowi budynku lub dostawcy gazu dla wykonywania ich obowiązków, w pkt. 8 nakazano natomiast użytkownikowi lokalu udostępniać lokal w celu przeprowadzenia przez odpowiednie służby kontroli instalacji i urządzeń gazowych, przewodów i kanałów spalinowych, wentylacyjnych, a także innych instalacji i urządzeń, oraz ściśle wykonywać zalecenia pokontrolne. W par. 18 ust. 2 pkt. 1 postanowiono, że w czasie użytkowania instalacji elektrycznej w lokalu użytkownik lokalu powinien udostępniać lokal dla wykonania obowiązków obciążających właściciela budynku oraz dostawcę energii elektrycznej. Wydaje się, że w sytuacji odmowy udostępnienia lokalu istnieje możliwość stosowania sankcji karnych przewidzianych w ustawy Prawo budowalane wobec opornego właściciela, jednak w praktyce, ponieważ kwestie te nie są jednoznacznie uregulowane, wspólnocie mieszkaniowej pozostaje jedynie droga sądowa o wydanie przez sąd odpowiedniego nakazu.Jak widać sytuacja ta wymaga interewncji ustawodawcy, skoro wspólnota ma określone obowiązki, należy jej też zapewnić instrumenty do ich realizacji.
Obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego
Zgodnie z art. 61 pkt 1 prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem, wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych oraz sprawności technicznej, zapewniając w szczególności spełnienie tzw. wymagań podstawowych dotyczących: bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.
Ponadto, nowelizacja tej ustawy z 2007 roku (Dz. U. z 2007 r. Nr 99, poz. 665) dodała m.in. pkt. 2 w przepisie art. 61 poprzez nałożenie dodatkowych obowiązków „właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Jak widać wspólnota mieszkaniowa odpowiada nie tylko za sprawność i estetykę obiektu, ale również i bezpieczeństwo jego użytkowania w razie oddziaływania czynników zewnętrznych.
W 2007 roku wprowadzono ponadto nowe uregulowania dotyczące obiektów o powierzchni dachu powyżej 1000 m2 - zmiana została dokonana w związku z katastrofą budowlaną na terenie Międzynarodowych Targach Poznańskich w celu zwiększenia bezpieczeństwa budynków wielopowierzchniowych. Budynki o powierzchni dachu większej niż 1 tys. m² mają być kontrolowane dwukrotnie w ciągu roku – przed okresem zimowym i po jego zakończeniu.
Obowiązki nałożone na właścicieli i zarządców obiektów budowlanych są następujące:
- utrzymanie i użytkowanie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem - przeznaczenie obiektu może wynikać z jego charakteru (np. budynek mieszkalny), z przepisów (np. plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego), decyzji administracyjnej (wpis do rejestru zabytków),
- respektowanie wymogów ochrony środowiska – kwestię te regulują przepisy Prawa o ochronie środowiska oraz ustawy o ochronie przyrody – np. składanie deklaracji pozwalających na ustalenie opłaty środowiskowej, uiszczanie tej opłaty. Należy pamiętać, że każda wspólnota mieszkaniowa, w nieruchomości której zainstalowano ogrzewanie zasilane z lokalnej kotłowni ma obowiązek sprawozdawczy - dwa razy w roku, w okresach półrocznych samodzielnie, bez wezwania organu, należy składać marszałkowi województwa wykaz zawierający dane o mocy urządzeń i wielkości zużycia surowca używanego do produkcji ciepła, czyli gazu, oleju, węgla w danym okresie rozliczeniowym. Deklarację składamy bez względu na ilość zużytego paliwa, podobnie jak w przypadku corocznego pit-u, w którym podajemy fiskusowi informacje o naszych dochodach. Zresztą z pitem deklaracja środowiskowa ma wiele wspólnego – w obu przypadkach wobec opornych zastosowanie mają przepisy ordynacji podatkowej., niezależnie od wielkości zużycia, obowiązana jest dwa razy w roku, w okresach półrocznych samodzielnie, bez wezwania organu, składać marszałkowi województwa wykaz zawierający informacje i dane wykorzystane do ustalenia wysokości opłaty środowiskowej,
- utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym – chodzi o taki stan, który jest zgodny z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej, WSA w Łodzi w orzeczniu z dnia 29 stycznia 2008 roku II SA/Łd 1045/07 orzekł, że co prawda brak definicji jaki stan techniczny należy uznać za nieodpowiedni, jednak należy przez to rozumieć stan który jest następstwem nadmiernego zużycia technicznego obiektu, wynikiem zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania albo też skutkiem naruszenia przepisów techniczno – budowlanych,
- utrzymanie obiektu we właściwym stanie estetycznym - również i w tym przypadku brak definicji pojęcia właściwego stanu estetycznego - w przypadku budynków wpisanych jednostkowo do rejestru zabytków sprawa jest o tyle prosta, że o ich estetykę dba konserwator zabytków. W wyroku z dnia 5 czerwca 2002 roku (sygn. akt: SA/Rz 77/02) NSA stwierdził, że „ przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka /art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - t.j. Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126/. W razie stwierdzenia, iż istotnie estetyka budynku odbiega od obowiązujących w ocenie organu standardów i powoduje oszpecenie otoczenia organ ten władny jest w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego nałożyć decyzją na właściciela lub zarządcę obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.”
- dokonywanie przeglądów - w celu utrzymania obiektu w należytym stanie i zapewnienia bezpieczeństwa jego użytkowania, rodzaje , zakres i terminy przeglądów określa art. 62 prawa budowlanego,
- prowadzenie książki obiektu budowlanego – zgodnie z art. 64 prawa budowlanego - należy ją prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego niebędącego budynkiem (którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia, o którym mowa w art. 20 ust. 2) Jest to dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Z obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego wyłączeni są właściciele i zarządcy (art. 64 ust. 2) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego, a także wymienionych w art. 29 ust. 1 oraz dróg lub obiektów mostowych, jeżeli prowadzą książkę drogi lub książkę obiektu mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych. Sposób prowadzenia książki obiektu budowlanego określono w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 roku w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1134).
Obowiązkowe przeglądy obiektu budowlanego
Aby zapewnić właściwe utrzymanie obiektu budowlanego, jego właściciel lub zarządca ma określony w art. 62 ustawy prawo budowlane obowiązek przeprowadzenia następujących kontroli:
1) kontrole dokonywane co najmniej raz w roku:
- kontrola stanu technicznego – dokonywana co najmniej raz w roku, dokumentowana protokołem, jej przedmiotem jest nie tylko stan techncizny, ale również sprawdzenie wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli; polega na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działania czynników występujących poczas użytkowania obiektu,
Kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego może być dokonywana przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności potwierdzone w decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych lub o stwierdzeniu posiadania przygotowania zawodowego do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie określającej każdorazowo zakres prac projektowych lub robót budowlanych w danej specjalności, do których uprawniona jest dana osoba. Zakres uprawnień budowlanych należy odczytywać zgodnie z treścią decyzji o ich nadaniu. Obecnie, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów (Dz. U. z 2001 r. Nr 5, poz. 42 z późn. zm.), w sprawie tej należy zwracać się do właściwej izby samorządu zawodowego. Jeżeli osoba nabyła uprawniania lub stwierdzono jej przygotowanie przed wejściem w życie ustawy Prawo budowlane, tj. przed 1 stycznia 1995 roku – to zastosowanie mają przepisy przejściowe – nie ulega zmianie zakres uprawnień budowlanych nabytych pod rządami poprzednio obowiązujących przepisów. Zatem uprawnionymi do dokonywania okresowych kontroli będą miały również osoby, które nabyły wymagane kwalifikacje przed wejściem w życie obecnie obowiązującej ustawy – Prawo budowlane (art. 104 prawa budowlanego),
-kontrola instalacji i urządzeń służących ochonie środowiska - prawo budowlane nie precyzuje, co należy rozumieć pod tym pojęciem, mając jednak na uwadze regulacje dotyczące ochrony środowiska należałoby przyjąć, że są to „instalacje i urządzenia, które przeciwdziałają negatywnemu oddziaływaniu obiektu na stan środowiska oraz na życie lub zdrowie ludzi, w szczególności w zakresie wprowadzania gazów lub pyłów do powietrza, wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi, powodowania hałasu, wytwarzania pól elektromagnetycznych.” Takimi urządzeniami są np. urządzenia sanitarne do oczyszczania lub gromadzenia ścieków, urządzenia filtrujące, służące gromadzeniu i utylizacji odpadów stałych,
- kontrola stanu technicznego przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) powinna w szczególności obejmować:
1) sprawdzenie wykonania zaleceń wynikających z poprzedniej kontroli okresowej,
2) czy dokonano zmian w kanałach i przewodach spalinowych, jakie wprowadzono za zgodą właściciela lub zarządcy budynku w okresie od poprzedniego przeglądu,
3) czy drożne są przewody kominowe,
4) jaka jest siła ciągu kominowego, co ustala się przy pomocy atestowanego urządzenia pomiarowego zapewniającego prawidłowe działanie podłączonych urządzeń dymowych, spalinowych, wentylacyjnych,
5) kontrolę stanu technicznego przewodów, kanałów, czopuchów, włazów, ław kominowych, nasad kominowych pod kątek ich ewentualnych uszkodzeń
6) czy w pomieszczeniach, w których zainstalowano urządzenia grzewcze sprawnie działają urządzenia wentylacyjne, w tym nawiewne i wywiewne
7) częstotliwości okresowego czyszczenia przewodów kominowych, o jakich mowa w § 30 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21 kwietnia 2006 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. Nr 80, poz. 563),
8) czy dogodny jest dostęp do czyszczenia i przeprowadzania okresowych kontroli przewodów kominowych i urządzeń mających związek z kominami,
9) czy występują inne stwierdzone w trakcie kontroli nieprawidłowości mogące spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia.
Osoba dokonująca przeglądu przewodów kominowych jest zobowiązana sporządzić protokół, który będzie załącznikiem do książki obiektu budowlanego (zob. art. 64 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane).
Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowaniabudynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836), protokoły sporządzane w wyniku kontroli okresowych powinny zawierać określenie:
• stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą,
• rozmiarów zużycia lub uszkodzenia tych elementów,
• zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania,
• metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników,
• zakresu niewykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych.
W razie potrzeby do protokołów należy dołączyć dokumentację graficzną wykonaną w toku kontroli.
- kontrola instalacji gazowych - zgodnie z § 47 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych,stan technicznej sprawności instalacji gazowej w budynku powinien być kontrolowany równocześnie z kontrolą stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spalinowych. Kwestie te reguluje m.in. norma PN-M.-34507:2002 Instalacja gazowa. Kontrola okresowa, gdzie określono zakres kontroli okresowe w budynkach wielorodzinnych oraz kontroli poszczególnych elementów instalacji, miejsc i pomieszczeń, w których ona występuje, zasady postępowania w przypadku wykrycia nieszczelności i formularze protokołów z okresowej kontroli.
2) kontrole dokonywane co najmniej raz na 5 lat:
- kontrola stanu technicznego obiektu, w tym konstrukcji, przydatności do użytkowania, estetyki obiektu budowalnego oraz jego otoczenia, badanie instalacji elektrycznej, piorunochronnej, w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, środków ochrony o porażeń, oproności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Obejmuje zatem sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego,oględziny otoczenia obiektu. pomiary instalacji elektrycznej i piorunnochronnej.
Zakres kontroli rocznej i pięcioletniej jest różny, z wyjątkiem części budowlanej, dlatego też w odniesieniu do części budowlanej można przeprowadzić jedną kontrolę, która uwzględniałaby zakres kontroli rocznej i pięcioletniej, co oczywiście nie zwalnia od obowiązku wykonania kontroli pozostałych elemntó wymienionych w tym przepisie. Również z tej kontroli sporządza się protokół, który stanowi załącznik do książki obiektu budowalnego, kontrola obejmuje również sprawdzenie wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.
- kontrola urządzeń chłodniczych – art. 62 ust. 1 pkt 6 – co najmniej raz na 5 lat ocenia się efektywność eneregtyczną zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości w stosunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej nż 12 kW – również należy sprawdzić czy wykonano zalecenia z poprzedniej kontroli,
3) kontrola bezpiecznego użytkowania – każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt. 2- w razie wystąpienia czynników odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
4) kontrole dokonywane raz na dwa lata – obowiązek dotyczy budynków większych – o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m2 – okresowa dokonywana co najmniej dwa razy w roku w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada – osoba dokonująca kontroli obowiązana jest bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli – art. 61 ust. 1 ok. 3
5) kontrole kotłów – art. 62 ust. 1 pkt. 5 – kontrola okresowa plegająca a sprawdzeniu stanu technicznego kotłów z uwzględnieniem efektywności energetycznej oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych,
- kotły opalane paliwem ciekłych nieodnawialnym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW – co najmniej raz na dwa lata,
- kotły opalane paliwem nieodnawialnym ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kw o 100 kw oraz kotły opalane gazem – co najmniej raz na 4 lata,
6) jednorazowa kontrola instalacji grzewczej z kotłem. - kontrola instalacji ogrzewczych o efektywnej nominalnej wydajności powyżej 20 kW – użytkowanych co najmniej 15 lat od daty zamieszczonej na tabliczce znamionowej kotła – ocenia się efektywność energetyczną i dobór wielkości kotła parametrów instalacji oraz dostosowania do funkcji jakie ma spełniać - termin kontroli – rok następnym po roku, w którym upłynęł 15 lat użytkowania kotła a kontrolę kotłów, które z dniem 31 grudnia 2009 roku użytkowane są już od 15 lat – przeprowadza się do dnia 31 grudnia 2010 roku.
Wyłączenia obowiązku kontroli okresowych
Zgodnie z art. 62 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane z obowiązku wym. W art. 62 ust. 1 lit a , tj. z corocznego sprawdzenia stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu wyłączeni są właściciele i zarządcy
- budynków mieszkalnych jednorodzinnych – zgodnie z obowiązującą definicją domu jednorodzinnego zawartą w art. 3 pkt 2a prawa budowlanego – jest to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku
- obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz całej grupy obiektów budowlanych wymienionych w art. 29 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane (np. wiaty, altany, przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki, wiaty przystankowe i peronowe, i inne wymienione w tym przepisie). Obiekty te podlegają jednak kontroli rocznej w pozostałym zakresie.
Uprawnienia osób dokonujących kontroli
Przeglądy okresowe winny być wykonywane przez osoby posiadające określone kwalifikacje zawodowe. Kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego może być dokonywana przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności ( z kilkoma wyjątkami, które zostaną omówione poniżej), które potwierdzone zostały w decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych lub o stwierdzeniu posiadania przygotowania zawodowego do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie określa każdorazowo zakres prac projektowych lub robót budowlanych w danej specjalności, do których uprawniona jest dana osoba. W razie wątpliwości w tym zkarseie należy zwracać się do właściwej izby samorządu zawodowego.
Jeżeli osoba nabyła uprawniania lub stwierdzono jej przygotowanie przed wejściem w życie ustawy Prawo budowlane, tj. przed 1 stycznia 1995 roku –zastosowanie mają przepisy przejściowe - Art. 104 ustawy - Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem nie ulega zmianie zakres uprawnień budowlanych nabytych pod rządami poprzednio obowiązujących przepisów. Zatem uprawnionymi do dokonywania okresowych kontroli będą również osoby, które nabyły wymagane kwalifikacje przed wejściem w życie obecnie obowiązującej ustawy – Prawo budowlane.
Do dokonywania kontroli stanu technicznego przewodów kominowych w użytkowanych obiektach budowlanych upoważnione są:
1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych,
2) osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa powyżej oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.
Osoby posiadające stosowne uprawnienia w ograniczonym zakresie, mogą przeprowadzać kontrole stanu technicznego przewodów kominowych i wentylacyjnych tylko w obiektach wchodzących w zakres tych uprawnień.
Kontrole okresowe stanu technicznego kotłów mogą być dokonywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej. Jednorazowa kontrolę grzewczej z kotłem obejmującej ocenę efektywności kotła może przeprowadzić osoba, która posiada, zarówno uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, jak również kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych, tj. posiadająca uprawnienia wynikające z przepisów o dozorze technicznym i energetyce.
Portal Informacyjny Zarządca
