Wspólnota mieszkaniowa mimo, że nie posiada osobowości prawnej, to jednak jako jednostka organizacyjna wyposażona została przez ustawę w zdolność prawną, czyli zdolność do tego, aby być podmiotem praw i obowiązków. W konsekwencji podlega zatem przepisom kodeksu cywilnego regulującym ustrój i organizację osób prawnych. Zgodnie bowiem z art. 33 1 k.c. „Do jednostek organizacyjnych nie będących osobami prawnym, którym ustawa przyznaje zdolność prawną , stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych”.
To „odpowiednie” zastosowanie uwzględnia z kolei specyfikę danej jednostki, która odróżnia ją od osoby prawnej, np. w kwestii odpowiedzialności za zobowiązania. Osoba prawna odpowie za swoje długi do wysokości posiadanego majątku, natomiast w przypadku wspólnoty mieszkaniowej mamy do czynienia z odpowiedzialnością subsydiarną, zmodyfikowaną w art. 17 ustawy o własności lokali, który stanowi, że „Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego działowi w tej nieruchomości.”
Mimo odmienności pewne przepisy dotyczące osób prawnych stosuje się bezpośrednio również i do wspólnoty mieszkaniowej, np. art. 35 k.c., zgodnie z którym: „Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie.”
Ustawa o własności lokali nie przewiduje jednak tworzenia statutów wspólnoty mieszkaniowej, wynika z niej raczej, że w razie zmiany sposobu zarządu zasadnicze uregulowanie powinno znaleźć się w umowie o sposobie zarządu (art. 18 u.w.l.), natomiast wydaje się, że statut nie powinien mieć tutaj większego znaczenia.
W orzecznictwie i nauce prawa zgodnie przyjmuje się, że w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, funkcję statutu w rozumieniu art. 35 k.c. spełniają postanowienia umowy, które obok przepisów ustawy o własności lokali regulującej powstanie, ustrój i wygaśniecie wspólnoty, określają także sposób działania wspólnoty.
Zgodnie z art. 1 u.w.l. ustawa określa między innymi zarząd nieruchomością wspólną, gdy przepisy rozdziału 4 o zarządzie nieruchomością wspólną mają charakter względnie obowiązujący. Mogą one mieć zastosowanie jedynie wtedy, gdy właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego nie określą sposobu zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 3 w zw. z ust. 1 u.w.l.). W związku z powyższym regulowanie w drodze uchwały wspólnoty spraw statutowych tudzież regulaminowych nie ma oparcia w obowiązującym prawie (tak Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 11.08, 2012 r., sygn. akt: V ACa 497/12, www. orzeczenia.ms.gov.pl).
W wyroku z dnia 31.03.2015 r, Sąd Apelacyjny w Warszawie, sygn. akt: VI ACa 1833/13, wskazał, że „sprzeczność uchwały z prawem oznacza sprzeczność z prawem powszechnie obowiązującym, nie zaś ze statutem Wspólnoty, który w istocie stanowi umowę obowiązującą członków Wspólnoty Mieszkaniowej.”
Niezgodność uchwały z prawem to niezgodność z przepisami ustawy o własności lokali i kodeksem cywilnym w zakresie, w jakim ma zastosowanie do odrębnej własności lokali, natomiast brak w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych regulacji ustawowej, która uzależniałaby ocenę prawidłowości uchwały od jej zgodności z postanowieniami statutu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 15 lutego 2006 r. I ACa 778/05, OSA 2008/7/24).
W orzecznictwie przyjmuje się, że statut pozwanej wspólnoty jest zwykłą uchwałą właścicieli lokali o charakterze względnie obowiązującym , właściciele lokali mogą podjąć w każdej chwili podjąć uchwałę, w której zadecydują inaczej niż postanowili w statucie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 26 października 2011 r., I ACa 953/11, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 czerwca 2016 r., sygn. akt: I ACa 1249/15).
źródło:
Portal Informacyjny Zarządca
