Niemal wszystkie wspólnoty mieszkaniowe to podatnicy podatku od towarów i usług, jednak z powodu zwolnień podmiotowych i przedmiotowych w wyjątkowych przypadkach nabywają z mocy prawa status czynnego podatnika tego podatku. Taka sytuacja może mieć mieć miejsce, gdy obrót z tytułu dostaw mediów czy innych usług, w których wspólnota pośredniczy na rzecz właścicieli lokali użytkowych łącznie z obrotem związanym z dokonywaniem innych opodatkowanych czynności (np. wynajem miejsc pod reklamy, czy pomieszczeń wspólnych) przekroczy w danym roku podatkowym limit uprawniający do zwolnienia podmiotowego.
W uchwale z dnia 21 grudnia 2007 roku, sygn. akt: III CZP 65/07 Sąd Najwyższy orzekł, iż „Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku”. Orzeczenie to wywarło doniosły wpływ na orzecznictwo sądów administracyjnych rozstrzygających w sprawach rozliczeń podatkowych dokonywanych przez wspólnoty mieszkaniowe, w szczególności spowodowało ewidentną zmianę wykładni przepisów prawa podatkowego.
10 marca 2011 roku Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt: I FSK 423/10) orzekł, że wspólnota mieszkaniowa udostępniając media do odrębnych lokali jest podatnikiem podatku VAT. Oznacza to, m.in. że może wystawiać właścicielom faktury z tytułu tych dostaw, jak i odliczać podatek naliczony. Nie było to pierwsze takie orzeczenie, np. już wcześniej w wyroku z dnia 21 lipca 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w sprawie o sygnaturze I SA/Bk 245/10 zaprezentował identyczny pogląd.
Oznaczało to, że dotychczasowy aprobowany w orzecznictwie pogląd, że wspólnota nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie pobierania opłat od swoich członków z tytułu dostaw mediów do poszczególnych lokali (tzw. refaktury) utracił swą aktualność.
W tej sytuacji, celem zapewnienia jednolitego stosowania prawa podatkowego w zakresie rozliczania podatku od towarów i usług w dniu 21 czerwca 2011 roku Minister Finansów przedstawił interpretację ogólną (nr PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571), którą opublikowano w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów z dnia 2 sierpnia 2011 r. Nr 6, poz. 27. W interpretacji wskazano, że wspólnota mieszkaniowa nabywa towary i usługi zarówno na cele związane z zarządem nieruchomością wspólną, ale także i na potrzeby utrzymania odrębnych nieruchomości lokalowych. W tym pierwszym przypadku nie wykonuje działań na rzecz właścicieli, jest odrębnym od nich podmiotem praw i obowiązków, działa we własnym imieniu, na swój rachunek. Ponieważ właściciele finansują jedynie jej działalność nie świadczy na ich rzecz żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. W odniesieniu do drugiej kategorii kosztów ponoszonych przez wspólnotę mieszkaniową , tj. tych które bezpośrednio dotyczą utrzymania lokali jej członków – nabywa towary i usługi we własnym imieniu, jednak na rzecz właścicieli, którzy w tym przypadku są ich ostatecznym konsumentem, w rezultacie wspólnota mieszkaniowa działa w takim przypadku jako podatnik od towarów i usług i obowiązana jest wystawić właścicielom faktury.
Następnie w dniu 20 września 2011 r. Minister Finansów wydał rozporządzenie zmieniające rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z dnia 22 września 2011 r. Nr 198, poz. 1174). Zmiana ta miała na celu zniesienie różnic w zakresie opodatkowania członków wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych. W interpretacji ogólnej z dnia 21 czerwca 2011 roku (PT 8/033/IO1/AEW/PT-571) Minister Finansów uznał, że wspólnota mieszkaniowa nabywając towary lub usługi, takie jak, np. prąd, ciepło, wywóz śmieci na rzecz właścicieli poszczególnych lokali powinna wystawiać im faktury VAT za odsprzedaż. Z tego obowiązku były natomiast zwolnione spółdzielnie mieszkaniowe. Rozporządzeniem zwolniono zatem również i wspólnoty mieszkaniowe z obowiązku w zakresie podatku VAT w odniesieniu do lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że zwolnienie nie dotyczy lokali użytkowych, czy mieszkalnych, w których prowadzona jest działalność gospodarcza.
Wspólnoty mieszkaniowe w przedmiocie podatku od towarów i usług korzystają ze zwolnień o charakterze podmiotowym i przedmiotowym.
Po pierwsze: wspólnota mieszkaniowa, tak jak inni podatnicy podatku VAT może korzystać ze zwolnień podmiotowych, uzależnionych od wartości obrotu, o czym stanowi art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług. Dopiero, gdy obrót ten przekroczy określoną kwotę, powstaje obowiązek rejestracji jako czynnego podatnika podatku VAT, kwota ta od 1 stycznia 2011 roku wynosi 150 tys. zł. Oczywiście chodzi tutaj wyłącznie o obrót, który podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a więc w przypadku wspólnoty mieszkaniowej będzie z niego wyłączony obrót związany z zaliczkami wnoszonymi przez właścicieli na utrzymanie nieruchomości wspólnej.
Po drugie: cytowane powyżej rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 września 2011 r., wprowadziło istotne zwolnienie przedmiotowe, ponieważ zwolnieniem od obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT objęto również dokonywaną przez wspólnotę mieszkaniową odsprzedaż towarów i świadczenie usług, związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych.
źródło:
Portal Informacyjny Zarządca
