Co się stanie z prawem własności lokalu, gdy wygaśnie użytkowanie wieczyste? Sąd Najwyższy rozstrzygnął tę kwestię.
Użytkowanie wieczyste daje użytkownikowi niemal te same uprawnienie co prawo własności. Jednak "niemal" czyni znaczną różnicę i chociaż może on - jak właściciel korzystać z gruntu w sposób określony w art. 140 Kodeksu cywilnego, tj. "z wyłączeniem innych osób oraz rozporządzać swoim prawem w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego", to jednak właścicielem nie jest, ograniczają go nie tylko przepisy, ale przede wszystkim umowa - i to umowa zawarta na czas określony. Nie można bowiem zapominać, że z chwilą jej wygaśnięcia dotychczasowy użytkownik wieczysty traci prawo własności budynków wzniesionych na tym gruncie, ponieważ prawo wieczystego użytkowania gruntu jest prawem nadrzędnym w stosunku do prawa własności budynków na tym gruncie, na co jednoznacznie wskazuje przepis art.235 § 2 k.c..
Nie jest jednak do końca jasne w jaki sposób interpretować ten przepis, gdy w grę wchodzić będzie wygaśnięcie użytkowania wieczystego na gruncie, na którym wzniesiono budynek,a w nim wyodrębniono lokale. Na prawo odrębnej własności lokalu składa się bowiem zarówno prawo własności do lokalu, jak i udział w gruncie.
Na tym tle wykładnia przepisów Kodeksu cywilnego i ustawy o własności lokali od lat budziła wątpliwości, którym być może położy kres podjęta w siedmioosobowym składzie uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2017 roku (sygnatura akt: III CZP 11/17, www.sn.pl) o treści następującej:
"Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie."
Sąd Najwyższy rozstrzygnął w ten sposób zagadnienie sformułowane w następującym pytaniu prawnych Rzecznika Praw Obywatelskich: "Czy upływ terminu, na jaki zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której znajduje się budynek wielolokalowy, powoduje wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu w tym budynku (art. 235 § 2 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1 i art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz. U. z 2015 r. poz. 1892).
To bardzo ważne z punktu widzenia interesów właścicieli orzeczenie, ponieważ nie wszystkie były dla nich korzystne, np.w wyroku z dnia 3.09.2009 r, sygn.akt I CSK 6/2009 (LEX nr 528218) Sąd Najwyższy orzekł, że odrębna własność lokali w budynku wielolokalowym wygasa po upływie terminu, na który ustanowione zostało użytkowanie wieczyste gruntu, na którym znajduje się taki budynek. Prawo własności lokalu jest prawem głównym w stosunku do udziału we własności budynku i innych urządzeń (art. 3 ust.2 u.w.l.), a podrzędnym (związanym) w stosunku do udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu (art.235 § 2 i 241 k.c.) oraz, że prawo własności lokalu jest ograniczone w czasie, bowiem jego istnienie nie może przekraczać czasu trwania własności budynku, wygasającej wraz z wygaśnięciem wieczystego użytkowania.
Odmienny z kolei pogląd przedstawił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 października 2008 sygn. akt: IV CSK 234/08 (LEX nr 590264) wskazując, iż upływ terminu na jaki ustanowione zostało użytkowanie wieczyste nie powoduje wygaśnięcia prawa własności lokali na tej nieruchomości. Udział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości jako przymusowo związany z własnością lokalu (prawem głównym) – ma względem tego prawa jedynie akcesoryjny charakter, dlatego też dopóki trwa własność, nie może dojść do wygaśnięcia użytkowania wieczystego”.
Anna Kondrasiuk
źródło:
Portal Informacyjny Zarządca
