Dach to część budynku

 

Pytanie

 

Jestem właścicielem lokalu użytkowego, który    znajduje się w osobnym budynku w tym znaczeniu, że  przylega do budynku wielomieszkaniowego jedną ścianą, ma osobny dach i wejście.

 

Dach ten przecieka, ale zarząd wspólnoty mieszkaniowej  odmawia przeprowadzenia jego remontu, gdyż uważa, że nie wchodzi w zakres pojęcia nieruchomości wspólnej, jako że służy do mojego wyłącznego użytku.

 

Czy zarząd ma rację?

Odpowiedź:

Pojęcie nieruchomości wspólnej ma kluczowe znaczenie w przypadku funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, jednak  nie zostało szczegółowo zdefiniowane w przepisach. Jak wynika z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zapewne tę normę miał na uwadze zarząd wspólnoty mieszkaniowej odmawiając partycypacji w kosztach remontu dachu, jednak bezzasadnie.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że nie można zbyt dosłownie interpretować pojęcia „użytku” w oderwaniu od funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości, zawsze trzeba mieć na uwadze szerszy kontekst.

W tym przypadku koniecznym jest uwzględnienie definicji nieruchomości lokalowej i budynkowej, co pozwoli ustalić zakres prawa własności właściciela lokalu użytkowego oraz  współwłasności (części wspólnych).

Zgodnie z brzmieniem art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, który na zasadzie odesłania zawartego w art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali ma tutaj zastosowanie („W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego”) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Prawu polskiemu  znane są zatem trzy rodzaje nieruchomości: gruntowa, budynkowa oraz lokalowa.

W orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że pojęcie nieruchomości budynkowej (budynku) należy traktować jednolicie w systemie prawnym jako "obiekt budowlany", który odpowiada określeniu budynku w prawie budowlanym, jest trwale związane z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2011 r. , sygn. akt I CSK 484/10).

Z kolei samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali  jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Przedmiotem odrębnej własności na gruncie ustawy o własności lokali może być jedynie część budynku, czyli lokal,  a nie  nieruchomość budynkowa,  dlatego też zgodnie z brzmieniem art. 2 ust.5  zd. 1 : „Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku”.

Reasumując: obowiązek remontu dachu spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej, ponieważ stanowi element składowy budynku, tj. nieruchomości wspólnej i to niezależnie od liczby lokali, nad którymi jest usytuowany.

Podstawa prawna:

- art. 1 ust. 2, art. 2 ust. 2 i ust. 5,  3 ust. 2 , art. 2 ust. ustawy o własności lokali (Dziennik Ustaw z 2015 r., poz. 1168, z późn. zm.),

- art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeku cywilnego ( Dz. U. z 1964r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.),

- art. 3 ust. 2 ustawy Prawo budowlane  z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332).

Orzecznictwo:

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2011 r. , sygn. akt I CSK 484/10, nie publ.

Zamów poradę prawną

Wyślij pytanie do bezpłatnej wyceny

Informacja prawna nie wymagająca analizy dokumentacji, udzielenie odpowiedzi na pytanie uzupełnione o poglądy orzecznictwa w zakresie dotyczącym gospodarowania nieruchomościami, funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych i prawa rzeczowego uwzględniająca poglądy doktryny oraz orzecznictwa.

Zamów dokument

Redagowanie projektów uchwał, umów

Sporządzenie dokumentów z zakresu gospodarowania nieruchomościami, funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych i prawa rzeczowego, w szczególności redagowanie projektów umów, uchwał, pism procesowych, i innych pism oraz wniosków i oświadczeń.

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca