Powstanie wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni w sytuacji, gdy nie wyodrębniono jeszcze wszystkich lokali wymaga podjęcia uchwały przez większość właścicieli. Poniżej wyjaśniamy jakie działania należy podjąć, aby uwolnić się od spółdzielni mieszkaniowej.
1.Ustalamy stan prawny.
W pierwszej kolejności należy zapoznać się ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, z której wyodrębniono lokale, to właśnie tą nieruchomością będzie w przyszłości zarządzać wspólnota mieszkaniowa.
Sprawdzamy czy właściciele lokali wyodrębnionych posiadają większość udziałów (więcej niż 50 procent) i jeżeli tak jest rzeczywiście, to można będzie się odłączyć, o ile zagłosują oni za powstaniem wspólnoty.
2.Narada.
Odbywamy naradę z właścicielami w celu uzgodnienia czy są zainteresowani oderwaniem się od spółdzielni, a jeżeli tak, to ważne jest ustalenie w jaki sposób będzie zarządzana wspólnota mieszkaniowa. Trzeba się zastanowić kto będzie zarządzał nieruchomością: czy są osoby, które zgodziłyby się utworzyć zarząd, czy będzie go sprawować firma; warto już na tym etapie oszacować koszty zarządzania i porównać z obecnie płaconymi. Należy uwzględnić, że poza częściami wspólnymi budynku zarządzanie obejmie całą nieruchomość, a zatem również grunt i wszystko co się na nim znajduje (droga, parkingi, itd.). Niewykluczone też jest, że nowopowstała wspólnota mieszkaniowa będzie ponosić koszty związane z korzystaniem ze spółdzielczych chodników oraz dróg (koszty odśnieżania, remontów i konserwacji).
Zgodnie z art. 24 1 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
„Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy.”
Powyższe oznacza, że właściciele lokali, mimo utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, obowiązani będą partycypować w wydatkach na utrzymanie mienia spółdzielni, które przeznaczone jest do wspólnego korzystania w określonym budynku lub na osiedlu.
3. Wniosek do spółdzielni.
Przygotowujemy dokumenty, które przedkładamy władzom spółdzielni, będą to:
1)wniosek o zwołania zebrania nad uchwałą, o której mowa w art. 24 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: że w zakresie praw i obowiązków właścicieli lokali oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
2)projekty uchwał dotyczących utworzenia wspólnoty mieszkaniowej oraz wyboru zarządu.
Z uwagi na to, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie podjęcia uchwały dotyczącej utworzenia wspólnoty mieszkaniowej odsyła do ustawy o własności lokali – to na jej przepisach należy się oprzeć. Trzeba też mieć na uwadze, że od czasu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 20 lipca 2017 roku stosuje się wszystkie przepisy ustawy o własności lokali regulujące głosowanie we wspólnotach mieszkaniowych, a nie jak to miało miejsce przed tą zmianą – wyłącznie art. 31, 32 oraz 30 ust. 1 a u.w.l.
Wniosek o zwołanie zebrania winien być podpisany przez właścicieli wyodrębnionych lokali, najlepiej gdy podpiszą go wszyscy zainteresowani zmianą zarządu, choć istotne jest, aby było to co najmniej 1/10 udziałów, a zatem co najmniej 10 procent właścicieli musi wniosek podpisać. Ma tutaj bowiem odpowiednie zastosowanie art. 31 lit. b Ustawy o własności lokali zgodnie, z którym zebrania ogółu właścicieli lokali zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.
Należy jednak pamiętać, że w obecnej pandemicznej sytuacji organy spółdzielni niekiedy odmawiają organizowania zebrań powołując się na przepisy covidowe, jednak nie ma żadnych przeszkód, aby przeprowadzić głosowanie w trybie indywidulanego zbierania głosów na podstawie art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali: „Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania”. W momencie podjęcia przez większość właścicieli lokali w danej nieruchomości uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy u.w.l., powstaje w tej nieruchomości wspólnota mieszkaniowa, której działalność regulowana jest przepisami ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku.
4. Z notariuszem czy bez?
Głosowanie nad uchwałą dotycząca powstania wspólnoty mieszkaniowej nie wymaga obecności notariusza, ale czy wyłonienie wspólnoty mieszkaniowej oznacza, że spółdzielnia przestaje sprawować swoją funkcję zarządczą?
Podjęcie uchwały konstytuującej wspólnotę nie jest jednoznaczne z utratą zarządzania, dlatego oprócz uchwały, o której mowa w art. 24 1 u.s.m, konieczne byłoby, o ile właściciele zamierzają powołać zarząd, podjęcie kolejnej uchwały zmieniającej sposób zarządu nieruchomością wspólną, czyli uchwały, o której mowa w art. 18 ust. 2 a u.w.l. Wynika to z tego, że w spółdzielniach sprawowany jest zarząd powierzony, powstanie wspólnoty mieszkaniowej tego nie zmienia. Oczywiście można ten sposób pozostawić i zrezygnować z usług spółdzielni wskazując na jej miejsce innego zarządcę, np. wybraną firmę zarządzającą. W takiej sytuacji wystarczające byłoby podjęcie uchwały o odwołaniu spółdzielni i powołaniu w jej miejsce innego zarządcy.
Jeżeli jednak właściciele zamierzają powołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej, powinni najpierw zmienić sposób zarządu, czyli podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu zaprotokołowaną przez notariusza.