W umowach przenoszących własność lokali deweloperzy bardzo często umieszczają zapisy dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, zwykle chodzi o wyłączne korzystanie przez nabywcę z miejsc parkingowych, albo z ogródków przydomowych. Postanowienia te, choć wiążą kolejnych właścicieli w danej nieruchomości, to jednak nie mają charakteru definitywnego, ponieważ mogą być zmienione w drodze uchwały, na co wskazał już Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. akt: III CSK 325/09 (LEX Nr 602266).
Z kolei właściciel pozbawiony prawa do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej może się bronić wytaczając powództwo o uchylenie uchwały opierając je na kilku podstawach adekwatnych w danym stanie faktycznym i wskazanych w art. 25 ustawy o własności lokali, tj.: niezgodność uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie jego interesów w inny sposób.
W takich przypadkach najczęściej powoływaną podstawą będzie ta ostatnia , tj. naruszenie interesów właściciela, przy czym przepisy nie precyzują jaki jest zakres ochrony tych interesów.W orzecznictwie przyjmuje się, że uchwała narusza interesy właściciela konkretnego lokalu, gdy jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla niego niekorzystna, niekorzystna. Uchwała może być uznana za krzywdzącą nawet wtedy, gdy cel pokrzywdzenia członka nie leżał u podstaw jej podjęcia, ale treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło, lub może doprowadzić do pokrzywdzenia konkretnego właściciela lokalu (tak wprost SA w Szczecinie w wyroku z 11 października 2012 roku, I ACa 507/12). Naruszenie interesu właściciela lokalu jest zatem kategorią obiektywną, ocenianą w świetle zasad współżycia społecznego (tak SA w Warszawie w wyroku z 12 czerwca 2013 roku, VI ACa 1727/12) oraz interesów pozostałych właścicieli lokali (tak SO w Krakowie w wyroku z dnia 12.02.2014 r., sygn. akt: I C 1279/13).
Podjęcie uchwały w sprawie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej wymaga zachowania formy aktu notarialnego, na co wskazał Sąd Okręgowy w wyroku z dnia 12.02.2014 r., sygn. akt: I C 1279/13. To właśnie niedochowanie tej formy spowodowało uchylenie uchwały w przywołanej sprawie, uzasadniając orzeczenie Sąd przywołał art. 77 par. 1 Kodeksu cywilnego stanowiący, że : „Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.” Skoro umowa o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej została zawarta w formie aktu notarialnego, to taka forma jest wymaga również w odniesieniu do uchwały właścicieli lokali zmieniającej ten sposób wynika z uzasadnienia wyroku.
źródło:
Portal Informacyjny Zarządca
